서울 집값이 안오르는건 대기업 월급이 안오르는 것과 같다. 자본총량이 증가하기때문에 인구가 감소해도 결국 오른다.

경제가 어려울 때, 대기업 직장인 월급도 동결되거나 깍는다.   그러나 그건 일시적인 조정이다. 결국 장기적으로는 우상향이다.   그리고 그들의 대부분은 월급을 모아 자산을 계속 축적한다. 자산을 모으지않고 다 써버리는 사람이 있다 해도 그 돈은 누군가의 주머니로 흘러들어간다. 마찬가지로, 누군가 자녀를 낳지않고 죽더라도 그 사람이 평생 번 돈은 누군가의 통장에 쌓이고 사회와 국가에 쌓이는 자본의 총량은 계속 증가한다.   즉, 인구가가 감소하면 자본총량이 증가하는 속도가 이 전에 비해 줄어들뿐이지 자본총량이 증가한다는 사실은 변화가 없다.   결국 인구가 늘든 증가하든 국가에 쌓이는 현금은 계속 늘어난다.   이 때문에 국가는 특정시기가 되면 화폐단위를 조정한다. (ex. 10000원 -> 100원)   이렇게 늘어나는 자본은 명문대학이 몰려있고 고소득층이 많고 인프라가 잘 구축되어있고 삶의 수준이 높은 수도에 집중될 수 밖에 없다.   현금이 갈수록 많이 풀린다. 그런데 부동산은 늘어날 수 없다. 바닷속에 주택을 짓거나 우주개발을 하지 않은 한 늘릴 수 있는 부동산은 거기서 거기다.   결국 고정된 양의 부동산 대비 늘어나는 현금의 가치는 떨어질 수 밖에 없다.   반대로 생각하면 집값이 올라가는게 아니라 현금가치가 떨어지는 것이다.   무주택자들이 외치는 집값하락의 핵심 해결책은 지속적이고 풍부한 공급이다.   그런데 그 주택공급보다 현금 더 풍부하게 공급된다면?   당연히 집값은 오른다. 아니, 집값이 오르는게 아니라 현금가치가 떨어지는 것이다.   현재 상황이 그렇다. 집값이 오른게 아니라 현금가치가 떨어진 것이다. 장기간 저금리로 시장에 어마어마하게 풍부한 현금이 넘실넘실거린다.   이 부분을 증명하는 것이 바로 실질적 주택매수부담지수다.   소득대비집값 지수는 매우 급격하게 치솟았지만 저금리로 인해 실질적인 주택매수로 인한 부담은 높지 않다는 것이다.   때문에 아직도 더 많이 오를 여력이 충분한 것이다.   나는 현정부가 출범하자마자 이 집값 상승추세를 잡는건 어렵다고 생각했다.   한국도 타 선진국과 같은 저성장시대가 되면 저금리 추세가 지속될 수 밖에 없다.   이미 10년~20년전부터 향후 제로금리에 근접할 것이라는 뉴스가 빈번이 나왔으니 조금이라도 경제에 관심이 있는 서민들도 다 알만한 내용일 것이다.   현재 집값을 잡는 방법은 폭발적인 공급이나 경제호황으로 인한 금리인상이다. 올바른 정책은 그 속도조절을 해줄 뿐이다. (때문에 이번정부가 비판받아야 하는 부분은 집값을 못잡은게 아니라, 정책에 대한 반작용과 부작용이다.)   헌데 서울한정된 땅에 폭발적인 공급을 하는 것은 불가능하고 집값 하나 잡으려고 금리를 인상시킬 수도 없다.   또한 경제활성화를 위해 SOC 사회간접자본에 대한 투자도 필수적이다. 올해는 그러한 투자가 폭발적으로 증가하는 해이다.   현재 정부는 집값을 잡으려고 하는게 아니라, 과열된 시장을 진정시키고 투기를 잡으려고 하는 것이다.   결국 이는 상승을 진정시키고 상승률을 완화시킬 것이다. 또한 기존에 투기성 거래가 집중되었던 곳은 가격이 하락할 것이다.   하지만 실거주 위주의 시장과 투자로 돈이 몰리는 지역은 여전히 넘치는 유동성으로 가격이 지속적으로 오를 가능성이 높다.   1. 이 지역은 투기의 대표지역인가? 2. 이 지역은 실거주 위주 시장인가? 3. 이 지역은 현재 호재가 많고 투자가 집중되는 곳인가? 4. 15억 초과 비율이 높은 곳인가?       1. N / 2. Y / 3. Y / 4. N =  계속 상승   1. Y / 2. Y / 3. Y / 4. Y or N = 대출불가로 돈이 빠져나가는 양 vs 호재로인해 돈이 들어오는 양에 따라 달라짐   1. Y / 2. N / 3. N / 4. Y = 큰 하락 및 조정     이런식의 질문이 상당히 중요할 것같다.     올해는 범국가적으로 경제활성화를 위해 사회간접자본 투자가 역대급으로 진행되는 해이다.   정부의 투기억제 정책으로 돈이 빠져나가는 지역 vs 풍부한 투자로 돈이 들어오는 지역   전자는 하락, 후자는 상승 이건 당연한 예측이 아닐까?   올해 2020년은 무조건 하락 혹은 무조건 상승을 외칠 시기가 아닌 것 같다. 서울에서도 구와 동 별로 위 질문과 같은 조건적 차이점으로 희비가 갈릴 것으로 생각한다.

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